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上半年拿地榜,能看见最真实的行业现状!

2023-07-03 08:10:20来源:明源地产研究

榜单解读

前言:截止6月末,房企投资仍然低迷,新增货值各梯队的门槛值全线下滑,拿地百强的投资金额同比下降9%。此外,有超五成百强房企未拿地,投资信心尚在修复。而百强拿地销售比仅0.15,仍是央国企占主导地位。


(资料图)

整体而言,我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势,房企投资信心将持续弱修复。

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新增货值各梯队门槛全线下滑拿地百强投资金额同比下降9%

6月末新增货值百强门槛值仅有41.4亿元,同比下降6%,且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑,整体投资表现均不如去年同期。

截止6月末,新增货值超过百亿的房企为32家,对比去年同期减少了8家。华润、滨江和万科位列前三,华润也是年内首个新增货值突破千亿的房企。

总量方面,1-6月新增货值、总价和建面百强的总额分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米,拿地金额百强房企的投资力度同比下降9%。

分季度看,二季度好于一季度,拿地金额较一季度翻倍,高于2022年一季度和四季度。但同比2022年二季度仍旧下滑7%,考虑到2022年已经是投资的低点(2022年上半年拿地金额同比2021下降超60%),因此企业投资依旧处在底部。

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67%新增货值集中于TOP10百强拿地销售比0.15

6月末TOP10房企新增货值占百强总量的67%,较5月末再度提升5个百分点。11-20强房企新增货值占比为14%,与去年同期相比减少5个百分点,后50强房企新增货值占6%,同比减少11个百分点,跌幅最大。

1-6月百强房企的拿地销售比为0.15,虽然仍处于历史低位状态,但较一季度末的0.07有一定程度的修复。但总体来看,过去一年百强房企拿地销售比始终保持在低位。

就各梯队拿地销售比而言,目前仅有10强房企的拿地销售比保持在0.2以上,此外11-20强房企拿地销售比为0.11,其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1,表明当前房企投资的态度仍处于非常谨慎的状态中。

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央国企投资金额占60%民企弱复苏、城投“隐身”

上半年新增拿地金额TOP100企业中,央国企拿地金额占百强比重达到60%,占据绝对主力,城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。对比2022年1-6月份来看,央国企比重保持平稳,仅较同期下降3个百分点,民企占比则同比增长2个百分点。数量上,相较于去年平均分布的格局,今年央国企拿地依旧是“老面孔”,金额TOP100中拿地数量与去年同期持平,但民企数量增多、城投数量在减少。

但值得注意的是,民企数量增多的确能够反映出其投资正在逐步复苏,但其中仅有不到三成为百强民企,因此整体来看,受制于资金压力和土拍竞争压力,民企投资复苏仍较弱。

从核心城市上半年土拍来看,城投的“退出”尤为明显。在核心22城市,城投拿地比例连续两个季度下滑,二季度已经降至25%,较一季度下降10个百分点,创2022年以来新低。

聚焦到百强房企,投资恢复程度依旧缓慢,越不拿地越难卖之下,未来百强的格局也会迎来大洗牌。截止到5月,仍有近五成百强房企仍未投资,这一比例与去年同期相持平。印证了当前能够拿地的房企也都是“老面孔”,新鲜血液并不多。

央国企中华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元,其中保利、华润上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。民企中,滨江、伟星在深耕区域积极参拍,拿地销售比分别为0.43和0.54,显著高于行业平均。

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下半年企业投资整体压力仍大核心一二线仍是“争夺”重心

整体而言,我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势,房企投资信心将持续弱修复。原因有两个方面:第一,市场预期和信心尚未修复,2-3月的回暖态势已然被“终结”,增长动能不断衰退下,新房销售相对萎靡,企业资金压力并未从源头得到有效缓解,尤其是部分存在一定财务危机的民企;第二,上半年核心城市优质地块应出尽出,吸引一波热度之后,随着地块质量下滑,企业参拍积极性或将大打折扣,即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企,对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。这一点从苏州近期土拍也可见一斑,失去核心地块加持后,除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交,房企参拍的积极性有限。因此,下半年房企投资压力仍大。

尽管地块出让质量将有所下降,但核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心,在市场筑底修复的阶段,核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。对于城市市场支撑相对较足的一二线,即便是地块质量有所下滑,也是央国企重点布局的城市。从上半年来看,大部分房企都将低能级城市调整出自身的投资名单中,需求透支、人口透支、价格透支、产业空心等种种问题,都将导致这些城市在短期内无人问津。

来源:克而瑞研究中心,本文已获授权,向原作者表示感谢。

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